FAQ

investir dans l'immobilier au Québec et atteindre la liberté financière

1. Est-ce encore rentable d'investir dans l'immobilier au Québec en 2026?

Oui — mais probablement pas pour les raisons que tu penses. L'argument qu'on oublie trop souvent : l'immobilier est nettement plus avantageux fiscalement que la bourse. La partie que tu habites est libre d'impôt, et la partie locative est imposée comme un gain en capital (50 %), contre 100 % pour un retrait de REER. Résultat : même avec un rendement brut plus faible que la bourse, l'immobilier peut rapporter davantage net d'impôt — et ça, c'est avant même de parler d'effet de levier.

Trois autres facteurs jouent en ta faveur :

• le revenu de loyer, qui aide à couvrir les frais de détention
• le remboursement de capital, une forme d'épargne forcée (cinq ans plus tard, ton solde hypothécaire peut être 60 000 $ plus bas que prévu)
• l'effet de levier, puisque les banques financent jusqu'à 90-95 % d'un immeuble que tu habites — un levier que je ne prendrais jamais pour un placement boursier

Sur 30 ans, bien structuré, un financement immobilier peut facilement battre le rendement de la bourse. À mon avis, l'immobilier reste une classe d'actif sans égal pour atteindre la liberté financière.

2. Comment investir dans l'immobilier au Québec quand on achète un premier plex?

Tout commence par une analyse de ta capacité financière et une préapprobation hypothécaire. Une stratégie claire avant de magasiner ta première acquisition évite plusieurs erreurs coûteuses — c'est d'ailleurs le sujet central de mon livre Amuse-toit.

Bien t'entourer est essentiel :

1. un courtier ou une courtière hypothécaire, avec qui tu es 100 % transparent (ne jamais cacher une dette — ça ne fonctionne jamais)
2. un courtier immobilier ou une courtière immobilière qui connaît très bien le secteur visé
3. un ou une partenaire d'achat — l'immobilier est rempli de surprises et de gros montants; mieux vaut répartir le risque à deux que tout porter seul

Une fois ton équipe en place, tu peux commencer la prospection.

3. Combien faut-il pour acheter un immeuble locatif au Québec?

La vraie question n'est pas combien, mais avec qui. Les chiffres qui circulent (25 000 $ pour un premier duplex, 60 000 $ pour un immeuble 100 % locatif) sont des repères, pas des règles. Personnellement, mes acquisitions tournent autour de 300 000 $ dans le marché du plex à Montréal; comme j'achète toujours à deux, ça représente 150 000 $ par personne, mise de fonds et frais de démarrage inclus (travaux, notaire, taxe de bienvenue).

Deux outils gouvernementaux pour bâtir ta première mise de fonds :

• le CELIAPP (max 40 000 $)
• le retrait REER dans le cadre d'un premier achat (max 60 000 $)

Au-delà du montant, demande-toi plutôt avec qui tu dois t'associer pour atteindre tes ambitions immobilières.

4. REER ou immobilier : lequel choisir pour son indépendance financière?

Je ne suis pas un grand fan du REER. Le retour d'impôt donne une gratification immédiate, mais en échange, tu immobilises ton capital jusqu'à 65 ans et, au retrait, 100 % de ce montant est imposable — contre 50 % pour le gain en capital d'un immeuble. Le solde affiché dans ton compte REER est donc en partie un mirage.

L'immobilier fonctionne à l'inverse : pas de plafond, appréciation à long terme, fiscalité plus clémente, et un effet de levier qu'aucun REER ne permet. C'est ce qui rend l'immobilier particulièrement puissant pour atteindre une réelle indépendance financière, sans devoir réduire son niveau de vie à la retraite.

5. Peut-on investir dans l'immobilier avec un salaire moyen?

Oui. La clé n'est pas le montant du salaire, mais la préparation financière, l'éducation et le bon partenaire d'affaires. Un salaire moyen est même un avantage : tu es déjà à l'aise avec les revenus, les dépenses et la déclaration de revenus.

Ceci dit, il vaut mieux ne pas acheter seul ni n'importe quoi. Trouve des partenaires passionnés aux compétences complémentaires aux tiennes — pas nécessairement un proche qui ne connaît pas le marché actuel. Et surtout : ne démissionne pas de ton emploi avant de te lancer. Les banques adorent prêter aux salariés à revenu stable. Je gère personnellement plus de 150 portes à temps partiel, tout en restant salarié à temps plein.

6. Est-il trop tard pour commencer à investir dans l'immobilier au Québec?

Non. Le meilleur moment pour acheter était hier; le deuxième meilleur moment, c'est aujourd'hui. Tant qu'il y aura de l'inflation dans un pays développé comme le Canada, les immeubles prendront de la valeur avec le temps, pendant que ton hypothèque diminuera.

Chaque génération a fait face à ses propres défis (taux d'intérêt à 18 % pour les boomers, marchés anémiques pour la génération X, prix élevés pour la génération Y). Sur 30 ans, avec une bonne formation, un petit plex bien entretenu dans un secteur en croissance peut faire de n'importe qui un millionnaire.

7. Comment atteindre la liberté financière plutôt que la retraite traditionnelle?

La retraite traditionnelle force souvent une baisse du niveau de vie à 65 ans, faute d'avoir accumulé suffisamment de REER. La liberté financière vise l'inverse, soit sortir du marché du travail plus tôt (50-55 ans, par exemple) sans réduire son rythme de vie — et idéalement, l'augmenter : voyager, aider ses enfants et petits-enfants, lancer de nouveaux projets.

Pour y arriver, il faut acquérir des actifs qui génèrent des revenus plutôt que d'accumuler de l'épargne dormante. L'immobilier est mon véhicule de prédilection pour bâtir cette structure d'actifs, mais l'acquisition d'entreprise en est une autre, de plus en plus accessible avec la vague actuelle de repreneuriat.

8. Peut-on investir en immobilier sans devenir gestionnaire à temps plein?

Oui, avec la bonne structure et les bons partenaires. Il y a un arbitrage à faire : plus tu gères toi-même, plus tes revenus nets sont élevés ; plus tu délègues, plus tes revenus courants diminuent — mais plus tu libères ton temps.

J'en suis la preuve : je gère plus de 150 portes à temps partiel tout en gardant mon emploi à temps plein, en déléguant tout ce qui nécessite une intervention en semaine et 95 % des urgences de fin de semaine. Ça réduit mon cashflow, mais ça préserve ma stabilité — un compromis gagnant sur le long terme.

9. Quelle est la plus grande erreur des nouveaux investisseurs immobiliers?

La paralysie. Se proclamer investisseur sans jamais passer à l'action. Un investisseur conclut des transactions, fait des erreurs et avance malgré tout — il n'attend pas d'être « assez prêt ».

Le bon équilibre : te former tout en explorant activement des opportunités. Mieux vaut acheter un duplex et se tromper que de suranalyser pendant des années sans jamais acquérir d'actif. Il faut mettre son ego de côté, accepter l'imperfection et bien s'entourer.

10. Comment analyser un duplex ou un triplex au Québec?

Une approche « top-down » fonctionne bien.

1. Le secteur d'abord : pour un premier achat, choisis un secteur que tu connais déjà personnellement (près du travail, du quartier où tu as grandi)
2. Les revenus ensuite : vérifie si les loyers annoncés sont réels ou seulement estimés par le vendeur
3. Le ratio d'endettement : si tu vas y habiter, l'ensemble de tes coûts d'habitation moins ton revenu de loyer ne devrait pas dépasser 30 % de ton revenu brut
4. Les dépenses complètes : taxes municipales et scolaires, assurances, chauffage, et parfois internet ou déneigement
5. Un coussin d'urgence : prévois environ 100 $ par mois pour les imprévus; ça change complètement la façon dont tu vis les mauvaises surprises

11. Peut-on investir dans L'IMMOBILIER avec des partenaires?

Absolument — j'investis exclusivement de cette façon, pour deux raisons.

L'apport de capital. L'immobilier est très exigeant en capital. J'ai commencé avec seulement 9 000 $ empruntés ; sans partenaires disposant de plus de capitaux, ma première acquisition n'aurait jamais eu lieu.

Le support moral. Une malchance vécue seul est une tragédie ; vécue avec un partenaire, elle devient une anecdote. L'inverse est vrai aussi : célébrer une victoire seul est presque triste, alors qu'en groupe, c'est un vrai cadeau.

12. Pourquoi tant de Québécois n'atteignent-ils jamais leurs objectifs financiers?

Le modèle qui a enrichi les boomers ne fonctionne plus pour les générations suivantes, pour quatre raisons principales :

• l'inflation dépasse les salaires, ce qui réduit la capacité d'épargne
• le prix des maisons dépasse l'inflation, ce qui creuse l'écart entre propriétaires et premiers acheteurs
• la gratification immédiate prime sur l'épargne, perçue comme un sacrifice plutôt qu'une récompense
• la fin des carrières de 35 ans au même endroit, qui transfère la responsabilité du fonds de pension à l'individu

13. Combien faut-il pour prendre sa retraite au Québec?

Mon chiffre personnel est 3 M$ — probablement plus que nécessaire pour la majorité des Québécois, mais je préfère viser haut. Pour moi, la retraite ne devrait jamais signifier une baisse de niveau de vie; avec l'espérance de vie qui augmente, elle devrait plutôt marquer le début d'une nouvelle phase de croissance : voyages, nouveaux projets, soutien aux petits-enfants.

14. L'immobilier est-il plus risqué que la bourse?

Ma réponse va peut-être te surprendre : oui, en théorie, l'immobilier est plus risqué, pour trois raisons — une information plus opaque, une industrie moins réglementée que les marchés boursiers, et un effet de levier plus élevé.

Mais qui dit risque dit gestion des risques. J'ai une maîtrise en gestion des risques financiers (mémoire sur le sujet à l'appui), et je considère qu'il est plus facile de gérer les risques d'un immeuble — sur lequel j'ai un contrôle direct — que ceux d'une action boursière, sur laquelle je n'ai aucune prise. Une fois ces risques maîtrisés, l'immobilier devient un outil d'investissement redoutablement puissant.

15. Pourquoi collaborer avec Alexandre Carboni comme conseiller en investissement immobilier?

Je possède un profil bidisciplinaire rare : une maîtrise en finance des HEC Montréal, plus de 20 ans d'expérience dans les marchés financiers, et la gestion active de plus de 120 logements comme investisseur immobilier à Montréal. Mon approche est axée sur la bienveillance envers les locataires, la pédagogie et des stratégies concrètes adaptées à la réalité québécoise — pas des recettes copiées d'un marché américain ou d'une autre époque.

Je suis aussi auteur (Amuse-toit) et conférencier sur la littératie immobilière et financière. Au fil des années, j'ai bâti un réseau d'experts capable de répondre à peu près à toutes les surprises que l'investissement immobilier peut réserver.

16. Quelle est la première étape pour bâtir sa liberté financière?

Tout commence par un éveil : sans éveil, pas de désir; sans désir, pas de discipline; sans discipline, pas de plaisir. Vient ensuite un objectif clair (combien, quand, comment, avec qui), puis un plan concret, puis la connaissance nécessaire — et enfin, une vraie stratégie pour acquérir cette connaissance.

Envie d'aller plus loin?

Pour mettre toutes les chances de ton côté, commence par te former à faible coût : réseautage, podcasts, lectures. Si tu veux approfondir un sujet précis lié à ta situation personnelle, planifie un accompagnement avec moi. Si tu préfères continuer à apprendre à ton rythme, procure-toi mon livre.

Amuse-toi!