Des questions? J'ai les réponses.

1. Est-ce encore rentable d'investir en immobilier au Québec en 2026?

Bien sûr que c’est encore possible d’investir en 2026, mais pas pour les raisons que tu penses! Mon argument qui tue, souvent oublié de tout le monde, est que l’immobilier est beaucoup plus avantageux fiscalement, comparativement à la bourse. L’immobilier offre un avantage fiscal sur deux plans. D’abord, la partie que tu occupes est libre d’impôt et ensuite, la partie locative est imposée comme un gain en capital, soit à 50 %, comparativement au retrait REER qui est imposé à 100 %. Ainsi, même si l’immobilier offre la moitié du rendement de la bourse, il peut être plus rentable net d’impôt! Et ce, avant même de parler de l’effet de levier. L’investissement immobilier reste un incontournable pour atteindre la liberté financière.

Les deux autres avantages de l’immobilier, à l’extérieur du rendement de l’immeuble, sont le revenu courant des loyers et le remboursement en capital de l’hypothèque. Ces deux sources de revenu permettent deux choses. La première, d’aider à payer les frais de détention de l’immeuble, et la deuxième, de s’enrichir sans s’en rendre compte. Ce que j’appelle l’épargne forcée. Le remboursement de capital fait en sorte que cinq ans plus tard lorsque c’est le moment du renouvellement hypothécaire, tu pourrais te retrouver avec un solde à rembourser 60 000 $ plus bas que prévu.

L’immobilier est rentable sur le long terme. Lorsque tu détiens de l’immobilier le passage du temps devient ton ami. Avec les années, tes loyers augmentent, ton immeuble prend de la valeur, c’était le cas historiquement, et ton solde hypothécaire (ta dette) diminue. Bien que l’immobilier ait généralement des rendements inférieurs à celui de la bourse, c’est souvent un investissement plus rentable sur 30 ans. Pourquoi? Parce que bien structuré un financement immobilier peut facilement battre le rendement de la bourse.

Enfin, le facteur qui permet à l’immobilier d’offrir un rendement final supérieur à la bourse, est l’effet de levier. Les grandes banques financent 90 % voire 95 % d’un immeuble dans lequel l’acquéreur va aller habiter. C’est donc un effet de levier 20x ou 10x le montant investi. Ce que je ne ferais jamais pour un investissement boursier.

En résumé, avec la fiscalité, l’effet de levier, l’enrichissement discret et les revenus de loyers, l’immobilier est, à mon sens, une classe d’actif sans égal pour atteindre la liberté financière.

Ce type de structure permet de construire de grande richesse beaucoup plus rapidement qu’en investissant 1 000 $ à la bourse, chaque mois, pendant 30 ans.

Pour mettre les chances de succès de ton côté, je te recommande de t’éduquer à faible coût pour commencer. Soit avec des activités de réseautages, des podcasts et bien sûr des livres!

Si tu souhaites creuser plus en détail un sujet précis concernant ta situation, planifie un accompagnement avec moi. Si tu veux simplement continuer d’apprendre, procure-toi mon livre (Amuse-toit) ou regarde mes webinaires. Amuse-toi!

2. Comment acheter un plex au Québec?

L'achat d'un plex commence par une analyse de ta capacité financière et une préapprobation hypothécaire. Une stratégie claire avant de commencer à magasiner sa première acquisition est la clé du succès. Cette approche permet d'éviter plusieurs erreurs coûteuses. C’est d’ailleurs le sujet de mon livre Amuse-toit, dans lequel j’explique en détail l’ensemble du processus d’achat, à partir de mes expériences vécues.

Pour se faire, je recommande de bien s’entourer. Trouve un bon courtier hypothécaire et soit 100 % transparent avec lui. Plusieurs personnes font l’erreur de vouloir cacher des dettes, c’est une stratégie qui n’a jamais fonctionnée. Même si tu as un historique de crédit douteux, c’est le moment de montrer patte blanche. Quand son se lance en immobilier, c’est la fin des cachoteries!

Une fois que ton courtier hypothécaire t’aura donné les barèmes de ton prochain achat, la prochaine étape est de trouver une courtière immobilière qui connait extrêmement bien le secteur que tu convoites. Enfin, je recommande toujours d’acheter au moins à deux personnes. Pourquoi? L’immobilier est rempli de surprises et ce sont des gros montants. C’est mieux de répartir le risque sur deux personnes que tout vouloir assumer seul. Ou pire encore, avec un conjoint ou une conjointe qui ne souhaite vraiment pas se lancer dans ce type de projet.

Une fois ton équipe de rêve construite constituée de ton courtier hypothécaire, ta courtière immobilière et ton partenaire. Tu peux commencer la prospection.

Pour mettre les chances de succès de ton côté, je te recommande de t’éduquer à faible coût pour commencer. Soit avec des activités de réseautages, des podcasts et bien sûr des livres!

3. Combien faut-il pour acheter un immeuble locatif?

La vrai question ne devrait pas être combien d’argent tu as besoin, mais plutôt de qui tu as besoin! Qui ça te prend pour acheter un immeuble locatif? Ceci dit, il y a des chiffres magiques que certains influenceurs mettent de l’avant. Les plus courant sont 25 000 $ pour un premier duplex quand lequel tu iras vivre et 60 000 $ pour un immeuble 100 % locatif dans lequel tu n’iras jamais vivre.

Personnellement, mes acquisitions me coûtent plus autour de 300 000 $ (dans le marché du plex à Montréal). Par contre, comme j’achète toujours à deux, j’ai donc besoin de 150 000 $ pour chacune de mes acquisitions. Ce montant n’inclut pas que la mise de fonds, mais également les frais de démarrage, tel que les travaux de départ, le notaire, la taxe de bienvenue, etc.

Comme, je n’ai plus les goodies qui viennent avec l’achat de sa première propriété, ni le loisir de dire à la banque que j’irai vivre dans l’immeuble pour réduire ma mise de fonds. Je dois toujours mettre au moins 20 % de mise de fonds. Ainsi, le montant de la mise de fonds nécessaire est propre à la situation de chacun.

Si tu veux pousser la question plus loin, tu devrais plutôt te demander avec qui tu as besoin d’acheter ton prochain immeuble pour atteindre tes ambitions. Pour ce faire, il faut sortir de sa zone de confort, aller se faire des contacts et bâtir de nouvelles amitiés d’affaires.

En plus de l’approche par partenariat, je recommande d’utiliser les outils du gouvernement pour constituer ta première mise ta mise de fonds, soit le CELIAPP (max 40k$) et la possibilité de rapper de son REER (max 60k$). C’est la meilleure façon de débuter.

Pour mettre les chances de succès de ton côté, je te recommande toujours de t’éduquer à faible coût pour commencer. Soit avec des activités de réseautages, des podcasts et bien sûr des livres!

4. REER ou immobilier : lequel est le meilleur investissement?

D’emblée, je ne suis pas le plus grand fan des REER. Oui, tu reçois un retour d’impôt lors de l’investissement, une sorte de gratification immédiate pour avoir cristallisé ton argent pour ton futur. Par contre, qu’as-tu réellement laissé en échange? D’abord, tu as abandonné ta capacité d’investir ce montant dans des projets porteurs personnels d’ici sont décaissement, généralement 65 ans. Ensuite, au retrait au lieu de payer 50 % d’impôt sur le gain en capital d’un compte non enregistré ou d’un immeuble, tes gains seront 100 % imposable. Ce qui signifie que le solde du REER est un mirage. Pourquoi? L’argent que tu voies dans ton compte REER est potentiellement deux fois plus élevé que le montant que retrouveras dans ton compte personnel, puisque tous les retraits sont jugés comme des revenu et donc entière imposable par les gouvernements. La croyance populaire veut que ton revenu sera plus faible à la retraite, donc un taux d’imposition plus bas. Pourquoi s’infliger cette croyance limitante? Le REER t’oblige à penser petit en voulant te faire retirer le moins possible et à rester petit, car plus tu grandi plus tu seras puni par l’impôt.

L’immobilier c’est l’inverse! C’est un produit sans limite qui prend de la valeur sur le long terme et dont la fiscalité est plus clémente. En plus, contrairement au REER, tu peux utiliser le levier pour propulser ta richesse à des sommets beaucoup plus intéressants, te permettant d’atteindre réellement ta liberté financière et ne pas avoir à diminuer ton niveau de vie une fois la retraite venue.

Je le vis personnellement, mes huit plex augmentent davantage mon actif net que n’importe quel gestionnaire haut placé, qui ne fait que du placement boursier dans son REER.

5. Peut-on investir en immobilier avec un salaire moyen?

Oui, ce n’est pas une question de combien d’argent, mais plutôt de avec quelle personne. Plusieurs investisseurs québécois ont commencé avec un emploi à temps plein et un revenu ordinaire. La clé est souvent la préparation financière, l'éducation, le réseau et le choix du bon projet.

Je pense même qu’avec un salaire moyen, tu as une longueur d’avance! Ça veut dire que tu es à l’aise avec le concept de revenu et dépense. Tu as aussi déjà fait quelques rapports d’impôt. Tu as donc une certaine expérience financière essentielle pour réussir. Par contre, ça ne veut pas dire que tu devrais acheter n’importe quoi, et encore moins, seul. Il y a de bonne chance que, seul, tu ne puisses pas acheter un immeuble intéressant. Il faut alors te trouver des partenaires. Pour ce faire, choisi des passionnés qui veulent s’investir et qui ont des compétences complémentaires aux tiennes. Et non pas ton oncle ou ton grand-père qui ne connaissent pas les rudiments du marché d’aujourd’hui.

Il faut aussi savoir que les banques adorent prêter aux salariés qui ont un revenu constant avec un bon historique. Il ne faut donc pas démissionner avant de se lancer en immobilier temps plein! Dans mon cas, je suis encore salarié temps plein, tout mon immobilier se gère à temps partiel à l’extérieur de mon horaire de travail!

En résumé, le fait d’avoir un salaire est un avantage, même s’il n’est pas aussi élevé que souhaité. Utilise plutôt ta situation enviable, pour te trouver des partenaires avec qui investir.

6. Est-il trop tard pour commencer à investir en immobilier?

Il n’est jamais trop tard pour investir en immobilier. Je suis en faveur du dicton populaire qui dit que le meilleur moment pour acheter était hier et que le deuxième moment est aujourd’hui! Je crois vraiment à l’effet positif du temps sur une détention à long terme d’un immeuble au Québec. Avec le temps, ton immeuble prendra de l valeur, tu rembourseras ton hypothèque. Tant qu’il y aura de l’inflation, les immeubles prendront de la valeur. Dans un pays développé comme le Canada, l’inflation est inévitable. Même si les prix des plex sont plus élevés qu’il y a 10 ans et que les frais d’accès à un immeuble sont exorbitants avec la taxe de bienvenue, sur 30 ans, je gagerais que n’importe qui de bien formé deviendra millionnaire avec un petit plex bien entretenu et bien géré, dans un secteur en croissance économique.

Chaque génération a eu ses défis. Les boomers ont connu des taux d’intérêt à 18 %. La Génération X a connu des logements vacants et une anémie sur les marchés financiers. Tandis que la Génération Y profite de taux d’intérêt parmi les plus bas historiquement et d’une forte demande pour la location. Leur défi est le prix des maisons et il y a plusieurs structures pour surmonter cet obstacle.

7. Comment atteindre la liberté financière plutôt que la retraite traditionnelle?

La retraite traditionnelle est de vivre de son REER, ou de son fonds de pension à partir de 65 ans. Par contre, pour ce faire, il faut diminuer son niveau de vie une fois le moment venu, puisque les gens n’ont pas accumulé assez de REER. Ils se retrouvent alors à avoir beaucoup de temps, mais contraints par leur finance, ils doivent renoncer à aider leurs enfants et petits-enfants. Dans la plupart des cas, la stratégie est de vendre sa maison pour déménager dans plus petit et espérer être en santé le plus longtemps possible, car tu n’as pas les moyens de te payer une RPA pendant 20 ans. Ce scénario est, à mon sens, déprimant.

L’objectif est non seulement d’atteindre la liberté financière plus tôt (disons 50 ou 55 ans), mais surtout de ne pas devoir réduire son rythme de vie. Je dirais même de viser l’inverse, soit de l’augmenter. Pourquoi ne pas voyager, aider ses enfants, ses petits-enfants, démarrer des projets d’envergures, une fois ses 60 ans? La société nous enseigne à nous restreindre pour survivre, à viser petit, à nous réduire une fois à la retraite. Je ne suis pas de cet avis.

Comment atteindre la liberté financière plus rapidement sans se priver? Il faut acquérir des actifs qui génèrent des revenus et non pas, accumuler des pièces d’or dans un coffre-fort. Quoiqu’avec le recul, ça aurait été quand même un bon move. Il faut mettre en place une structure d’actif qui se transforme en guichet automatique à ta disposition, lorsque tu le souhaites.

Pour ce faire, je connais l’investissement immobilier, mais ça peut être l’acquisition d’entreprise qui est de plus en plus accessible avec la vague de repreneuriat actuelle. Trouve ton style!

8. Est-ce possible d'investir sans devenir gestionnaire à temps plein?

Avec la bonne structure et les bons partenaires, tout est possible. Le dilemme est souvent que plus tu en fais toi-même, plus tu auras des revenus nets élevés. En revanche, plus tu engages des gens pour effectuer le travail à ta place, plus tes revenus courants diminueront. Il faut trouver un équilibre avec lequel tu es à l’aise. Dès le début, essaie de t’entourer des bonnes personnes, établis la vision de ton projet et trouve des partenaires alignés avec vision.

J’en suis la preuve vivante, j’ai toujours mon emploi temps plein et je gère plus de 150 portes à temps partiel! Pour y arriver, j’ai délégué tout ce qui nécessite mon intervention de jour de semaine et 95 % des demandes qui nécessitent que je me déplace la fin de semaine. C’est sûr que cette structure m’empêche de faire plus de cashflow sur mes projets immobiliers. Par contre, comme elle me permet de préserver mon emploi à temps plein, je considère que je reste gagnant sur le long terme.

9. Quelle est la plus grande erreur des nouveaux investisseurs?

La plus grande erreur est de ne pas prendre action et de se proclamer investisseur sans jamais le devenir. Un investisseur est dans le mouvement, conclu des transactions, fait des erreurs et avance malgré la tempête. Si tu attends d’être assez bon pour ne jamais faire d’erreur, tu ne commenceras jamais.

L’idéal est de viser un mix entre se former et passer à l’action. Cible ce que tu veux développer comme entreprise, puis établis où l’information se trouve pour monter en compétence. Trouve les bons cercles d’investisseurs qui pourront t’inspirer, voire même t’aider. Il faut mettre en place une stratégie qui va t’amener à passer à l’action, soit en rencontrant des investisseurs déjà établis ou en t’associant avec des gens qui partagent tes objectifs.

En parallèle, commence à explorer des opportunités d’investissement. C’est mieux d’acheter un duplex et de se planter, que de suranalyser pendant des années sans jamais avoir acquis d’actif. La paralysie est la plus grande erreur des nouveaux investisseurs.

N’attends pas le deal parfait qui va t’assurer un taux de réussite de 100 % ou un rendement inespéré. C’est correct de faire des erreurs. Il faut mettre son ego de côté et accepter que tu ne seras pas parfait. Il faut bien s’entourer, rester curieux et ouvert face à tous les imprévus.

10. Comment analyser un duplex ou un triplex?

Je recommande une approche top-down. C’est-à-dire commence par comprendre le marché au Québec, identifie ton secteur, puis zoom-in jusqu’au type d’immeuble et finalement le loyer par logement.

La plupart du temps, pour un premier achat, tu n’as pas besoin d’analyser le marché du Québec, car tu as déjà ton secteur en tête; près de ton travail, là où tu as grandi, là où tes parents restent, etc. Ton premier investissement devrait toujours être dans un secteur que tu connais personnellement. Un secteur que tu as marché, dont tu connais l’historique, la vibe, que tu as vu se développer.

Cette connaissance te permettra d’évaluer l’activité économique et ainsi t’assurer que tes loyers pourront continuer d’augmenter sans souci. Par contre, s’il y a beaucoup de vacances dans ton secteur et que l’emploi en arrache, ton potentiel est plus bas. Garde une vision long terme, moi, j’ai toujours une vision long terme, je pense à ce que je vais léguer à mes enfants dans 50 ans.

Maintenant que ton secteur est établi, il faut analyser les revenus. Souvent les annoncent vont dire revenu potentiel de 20 000 $ par année. Il faut regarder si c’est le loyer réel des locataires actuels ou un loyer estimé par le vendeur d’un logement vacant.

Ensuite, si c’est un plex dans lequel tu vas vivre, tu dois t’assurer que l’ensemble de tes coûts d’habitation moins ton revenu de loyer ne dépasse pas 30 % de tes revenus bruts.

Parmi les grandes dépenses, après l’hypothèque, il faut penser aux taxes municipales, aux taxes scolaires, aux frais d’assurances et aux frais de chauffage. Il peut aussi y avoir des services comme l’internet ou le déneigement à prévoir. Il ne faut pas les sous-estimer.

Puis, je recommande toujours de prévoir un petit budget pour les urgences de 100 $ par mois. Ça évite d’être moins fâché quand elles surviennent. Au lieu de te dire « maudit que je ne suis pas chanceux et, en plus, je n’ai pas une cent », tu vas te dire « ah ce n’est pas grave, j’ai de l’argent de côté pour ça ».

11. Peut-on investir avec des partenaires?

Oui. Pour ma part, j’investis uniquement avec des partenaires. Pour deux raisons :

1. Apport de capital

Investir en immobilier est très exigeant en capital. Au début, il faut que l’argent vienne de ta poche, et trouver 200 000 $ n’est pas donné à tout le monde. J’ai d’ailleurs commencé avec 9 000 $! J’ai donc dû m’associer avec des personnes qui disposaient de plus de capitaux pour réussir à acquérir ma première propriété.

2. Support moral

Je le dis souvent. Une bad luck quand tu es seul est une tragédie, mais une bad luck quand tu es avec un ami devient une histoire cocasse. Cette philosophie n’est pas vrai que pour les malchances, mais aussi pour les victoires! Célébrer une victoire seul est presque triste. En revanche, célébrer une victoire en groupe est un cadeau de la vie.

12. Pourquoi tant de Québécois n'atteignent-ils jamais leurs objectifs financiers?

Le modèle traditionnel qui a permis aux boomers de s’enrichir ne fonctionne plus pour la très grande majorité des générations suivantes. Dû aux facteurs suivants

1. L’inflation augmente plus que les salaires

L’inflation ces dernières années a augmenté plus que les salaires, ce qui fait que les gens doivent diminuer leur niveau vie pour préserver leur capacité d’épargne.

2. Le prix des maisons augmente plus que les salaires

Le prix des maisons a augmenté plus que l’inflation, donc ceux qui sont déjà propriétaires s’enrichissent et creusent l’écart avec les premiers acheteurs.

3. La volonté d’épargne diminue

Pour épargner, il faut renoncer à de la gratification immédiate, comme une belle voiture ou un voyage qui paraît bien sur les réseaux sociaux. Ce que peu de gens sont en mesure de faire. Cette mentalité de gratification immédiate fait en sorte que les gens voient l’épargne comme un sacrifice et non une récompense. Il faut briser cette façon de voir les choses.

4. Nous travaillons plus 35 ans au même endroit

Avant, si tu passais 35 ans au même endroit, tu avais un fonds de pension avec ton employeur. Aujourd’hui, en changeant d’emploi plusieurs fois, tu deviens responsable de ton fonds de pension. Il faut donc plus de structure et se responsabiliser financièrement.

13. Combien faut-il pour prendre sa retraite au Québec?

Mon chiffre magique est 3 M$. Pour apprendre pourquoi, suis-moi sur les réseaux sociaux! Je sais, c’est probablement beaucoup plus que nécessaire pour 95 % des Québécois, mais je préfère vise haut et manquer un peu la cible, que de viser bas et finir déçu. Pour moi, la retraite ne signifie pas de diminuer son niveau de vie. Je dirais même que je vise l’inverse. Dans 30 ans, les gens qui auront 65 ans vivront en santé, passé 110 ans. Ce sera une opportunité immense de voyager, de bâtir de nouveaux projets et d’aider ses petits-enfants. Ça serait dommage de rester coincé chez soi pendant 40 ans parce que tu dois diminuer ton niveau de vie. La retraite telle qu’on la connaît n’existera plus. Au lieu d’être le début de la fin, ce sera le début d’une nouvelle phase de croissance!

14. L'immobilier est-il plus risqué que la bourse?

J’ai une maîtrise en gestion des risques financiers. J’ai même écrit mon mémoire sur ce sujet. Je me considère expert en analyse de risque. Malgré que je sois un fan de l’immobilier, ma réponse va te surprendre. Effectivement, je pense que l’immobilier est plus risqué que la bourse, pour plusieurs raisons. D’abord, l’information est plus opaque. Ensuite, c’est une industrie très réglementée, mais beaucoup moins que la bourse. Enfin, l’effet de levier est plus élevé. Ce sont trois facteurs qui font en sorte qu’en théorie, c’est plus risqué d’investir en immobilier. Par contre, qui dit risque dit gestion des risques. Ainsi, je pense que c’est plus facile de gérer les risques de l’immobilier que de gérer les risques de la bourse. Pourquoi? Parce ce que j’ai très peu de contrôle sur le mouvement de valeur d’une action à la bourse, mais je peux faire beaucoup sur mon immeuble pour qu’il prenne de la valeur.

Ma thèse renforce l’hypothèse que c’est payant de se former en immobilier, car, une fois que tu maîtrises les risques, tu pilotes un outil d’investissement beaucoup plus puissant que la bourse.

15. Pourquoi collaborer avec Alexandre Carboni?

J’ai un profil unique bidisciplinaire en finance de marché et investissement immobilier. Je détiens une maîtrise en finance des HEC Montréal, je possède plus de 20 ans d'expérience dans les marchés financiers, j’ai géré plus de 120 logements, je suis un investisseur immobilier actif à Montréal avec une approche axée sur la bienveillance envers les locataires. Je suis également auteur et conférencier sur la littératie immobilière et financière. Mon approche est basée sur l'expérience terrain, la pédagogie et des stratégies concrètes adaptées à la réalité québécoise.

Avec les années, j’ai monté mon réseau d’experts pour affronter toutes les surprises que l’investissement immobilier peut apporter.

Je suis très fort sur la gestion opérationnelle, l’analyse financière des immeubles, la gestion locative et le suivi des travaux de rénovation. Pour l’instant, mon plus grand limitant et le capital pour la mise de fonds de mes projets futurs.

16. Quelle est la première étape pour bâtir sa liberté financière ? (100 mots)

Premièrement, ça prend un éveil! Sans éveil, pas de désir, sans désir, pas de discipline, sans discipline, pas de plaisir! Ensuite ça prend un objectif : combien, quand, comment avec qui? Puis, ça prend un plan. Enfin, ça prend la connaissance, finalement, ça prend une stratégie pour acquérir la connaissance!